[分享]房地产投拓——测算入门

发表于2020-01-13    856人浏览    1人跟帖    总热度:684  

185

一个房地产项目能不能做得好,拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目,根本的决定因素就是预测是否赚钱。商人重利,不赚钱的项目是不会做的,而赚不赚钱,由算账说了算。

测算,分为静态测算和动态测算,静态测算非常简单,就是收入和成本的简单相减,也最为实用和简洁,项目好坏的评价指标为净利润率。但静态测算只能讲清楚项目的利润空间有多少,并不反映股东的资金使用效率,所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算,核心是现金流的预测,项目好坏的评价指标为内部收益率。

一、静态测算

彩吧助手_[开户赠金]一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起,因为结构上相对简单,罗列的是房地产开发的全成本和全收入,容易理解。

(1)主要成本为:①土地成本;②前期费用;③工程费用;④基础设施费用;⑤开发间接成本;⑥三项费用(管理、营销、财务);⑦税费(土增税、增值税、所得税)。

(2)主要收入为房产销售收入。

(3)测算利润也很简单:净利润=总收入-总成本。

彩吧助手_[开户赠金](4)土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。

(5)前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用,如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费及临建费等。

(6)工程费用里包含了土建工程费和安装工程费,前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等,后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。

(7)基础设施费用包含了,大市政配套费、上下水、电、气、有线电视和智能化等费用,也包含小区园林景观费用。

彩吧助手_[开户赠金](8)开发间接成本主要是不可预见费,也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。

彩吧助手_[开户赠金](9)三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。

(10)税费为土增税、增值税、所得税。

(11)销售收入上现在都是含了增值税,所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。

彩吧助手_[开户赠金]讲定义很枯燥,现在讲一下大概的成本范围。以总建筑面积为计算标准,前期费用一般为200~300元/平方米,工程费用一般为3000~4000元/平方米,基础设施费用一般为500~800元/平方米,开发间接成本(不含借款资本化)一般为100元/平方米,营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点(1%~3%),土增税、增值税、所得税均有相应计算公式,通常占总成本的比例在15%以上。以上是简化计算的口径。

静态测算比较简单,一张表就可以揭示所有的问题,而且全面地罗列了所有的测算项目和数值,逻辑上也比较清晰。在日常的实践中,检查测算是否有误,通过静态测算着手是一个比较快捷有效的方式。

二、动态测算

彩吧助手_[开户赠金]现在大部分开发商都在使用动态测算,往往一份Excel里面套了十几张表,虽然大部分公司都做了标准化,将勾稽关系嵌套到位,并且对表格做了锁定,将需要填写的部分降至最少的程度,使之使用起来更加傻瓜化,减轻使用者的负担。但是新手碰到一连串十几张表,也还是会感到无从下手,就算是熟手,碰到一个新的测算体系,要理解里面的勾稽关系和主要指标,也要起码一个晚上的熟悉过程。

动态测算表格看不懂,一是表格多,二是逻辑比较复杂,需要沉下心来逐步熟悉。

如何快速上手?

首先要明白动态测算和静态测算的差别在哪里,答案是时间。动态测算有个时间轴,展示的是各收入项、成本项、融资项在各时间段的现金流情况,大部分表格都是对收入项和成本项作单独的运营假设。当然也有几张辅助的表格,如规划业态指标数据、取费标准数据、土增税计算数据等。最重要的表格还是两张,一张是现金流量表,另一张是成本利润表(静态),前者可测得企业最关心的IRR数据,后者可以直观感知项目的基本利润情况。


三、使用

静态测算展示的是测算的基本原理,动态测算可以更加关注资金利用效率、对于持有型物业适用性更强。两者各有各的优劣势。

1.静态测算

(1)优势:简单直观,实用性强。

(2)劣势:资金使用效率关注不够,测算利润均为账面利润,如碰到棚改、商办、持有等问题,难以评判项目好坏。

2.动态测算

(1)优势:考虑全面、充分,尤其对复杂类业态测算效果较好。房地产行业是高负债行业,动态测算更能反映股东自有资金的投入和产出情况

(2)劣势:各收入项、成本项、融资项均难以标准化,所有测算数据都是假设,计划和实际的出入造成测算的IRR结果可能会与实际情况误差非常大。


四、比较

有一个现象,也不知道各位有没有这种体会:各家公司都有自己公司模板的测算表,关键是同一个项目,就算是同样的定价、同样的成本、同样的工期及销售周期,用不同公司的测算表最后算得的结果却大相径庭,差异很大,这是怎么回事,到底谁是对的、谁是错的?

——答案是:大家都没错。

首先要明白一点:测算表只是公司内部用于评判项目的一个工具,利润指标只是评判项目的一批比较条件,算得的结果是粗糙的且不一定真实。

每个公司测算表的测算逻辑基本上都差不多,一般都是会列支销售额及土地成本、前期费用、工程成本、三费和税费等,但是每个公司对这些细项的取费标准并不一样,有乐观和保守之分,所以导致了同一个项目不同公司测得的利润率会有较大的偏差。

测算结果并没有对错之分,只能表明公司对项目拓展的评判态度:

(1)公司的项目都在同一张测算表中进行测算,测得的结果是可以互相比较的。在公司的测算模板上,项目A算得的净利率是10%,项目B算得的净利率是8%,那肯定是优先选择投资项目A。

(2)测算得到的利润率和最终实现的利润率还是会有区别。投资阶段的测算只能说是一种概算,大部分测算数据都是假设,如果假设失真,算出来的结果差异会非常大,甚至说成是自己算着玩也不为过;而结算阶段的利润率是实打实的最后报表上体现的净利润,是已经实际发生的。一般来讲,除非市场大幅上行,或者投资阶段的测算充分保守,不然结算的利润率都是下降的。

(3)公司A的15%净利率和公司B的8%净利率难以比较谁优谁劣。很多时候,总会听到有人会提,为啥一块地拍下来,公司A能算出15%净利率,自己公司只能算到8%净利率,顿时觉得一定是自己挖潜不够。但也可能是自己的测算表中的设定不如别人乐观,比如持有物业的变现方式、比如股东投入是否要资本化计息,把自己的测算数据代入到公司A的测算表中,可能也能算出15%的净利率。

(4)要理解不同公司测算表的偏差,然后使用之。投资阶段用的测算表的计算结果并不精确,只是把所有待评判的项目拉入了同一个评判体系进行判断。


五、小结

本文只是说明一个测算的原理,具体的测算还是一个熟能生巧的过程,做几次就会有感觉了。项目越复杂,测算也会越复杂,有很多疑问都是在实践中才能感受得到,然后解决。


分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

 发表于2020-01-13   |  只看该作者      

2

更多房地产资料分享、学习交流

欢迎您扫码入群

QQ群:580823229

房地产.png


 回帖后跳转到最后一页


分享

页面底部区域 foot.htm